Domande e dubbi in materia di recupero sottotetto ai fini abitativi

D: cos’è un sottotetto?

R: si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.


D: cosa significa recuperare il sottotetto e renderlo abitabile? quali sono le normative di riferimento se desidero recuperare il mio sottotetto?

R: la legge della Regione Lombardia 15/1996 e successive (L20/05) consentono la trasformazione dei volumi esistenti al piano sottotetto, in abitazioni. Il recupero sottotetti è consentito purchè sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di 2,40mt, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi 1,50mt per la sua superficie.


D: il recupero sottotetto è solo residenziale?


R: il recupero del sottotetto è a solo scopo residenziale. È consentito negli edifici destinati a residenza per almeno il 25% della superfice lorda ponderale complessiva.


D: Qual è l’ente preposto a cui far riferimento per la richiesta della detrazione fiscale 55%?

R: L’ente preposto a cui fare riferimento è l’ENEA che stabilisce se un intervento rientra nei requisiti essenziali e quindi se è detraibile ai fini fiscali 55%.


D: Nell’intervento di recupero del sottotetto quali sono le opere su cui è possiblie accedere alla detrazione 55%?

R: Sono detraibili tutte quelle opere che garantiscono un abbattimento della dispersione energetica e nello specifico: – Sostituzione caldaia con caldaia biomassa o a condensazione – Coibentazione pareti – Installazione dei pannelli solari in copertura – Installazione di pompe di calore – Riqualificazione energetica globale dell’edificio – Sostituzione di serramenti con vetri a basso emissivo.


D: Il recupero sottotetto ad uso abitativo è soggetti all’installazione di pannelli solari?

R: Il decreto DGR VIII/8745 del 22 dicembre 2008 art.6.5, stabilisce che “a partire dal 15 gennaio 2009, in tutti gli edifici privati di nuova costruzione, nuova istallazione o ristrutturazione di impianti termici: è OBBLIGATORIO progettare e realizzare l’impianto di produzione di energia termica in modo tale da coprire almeno il 50% del fabbisogno annuo di energia primaria richiesta per la produzione di acqua calda sanitaria attraverso il contributo di impianti alimentati da energia rinnovabile”. Ne consegue che tutti gli interventi di recupero abitativo hanno l’obbligo dell’installazione di pannelli solari e di attestato di certificazione energetica.


D: l’intervento di recupero sottotetto ad uso abitativo è soggetto alla redazione del piano di sicurezza, e quindi alla nomina di un coordinatore alla sicurezza?

R: In tutti gli interventi di recupero del sottotetto è obbligatorio nominare un coordinatore per la sicurezza del cantiere, il quale dovrà redigere il piano della sicurezza in fase di esecuzione dell’opera. La figura del coordinatore alla sicurezza è essenziale al fine di garantire il rispetto delle norme di sicurezza sul lavoro.


D: i sottotetti condominiali possono essere recuperati da un singolo privato? se il sottotetto è di proprietà comune condominiale?

R: per poter recuperare un sottotetto condominiale ad uso abitativo esclusivo, è obbligatorio, in principio, stipulare un atto di cessione o di acquisto tra i condomini e il possibile acquirente attraverso una una delibera assembleare. Non può essere svolta nessuna opera prima di aver accertato la proprietà esclusiva. Ogni singolo condomino ha diritto all’indennizzo della parte ceduta in base al valore commerciale del prodotto edilizio determinato attraverso diversi fattori di mercato.


D: E se il sottotetto è di proprietà di un unico soggetto?

R: Il proprietario di un sottotetto ha il diritto di utilizzarlo rispettando la normativa vigente (recupero sottotetti abitativi legge 20/2005). Può modificare in parte o radicalmente l’andamento delle falde, previa autorizzazione dei condomini con assenso scritto. Il regolamento condominiale è fondamentale in questi casi per determinare la legittimità di qualsiasi scelta.


D: se il proprietario dell’ultimo piano è anche proprietario del piano sottotetto e vuole unire i due piani con una scala interna, è obbligato a richiedere l’assenso del condominio?

R: Se non viene modificata la falda o l’aspetto esteriore dell’edificio, non c’è l’obbligo di nessuna autorizzazione condominiale per procedere con l’intervento, è sufficiente una comunicazione di inizio lavori in bacheca condominiale.